마포로5구역 제2지구 도시정비형 재개발구역

정비계획 변경(안) 의견청취(안)

의안 번호	222	제출년월일 : 2020년 8월 21일 제 출 자 : 서 대 문 구 청 장

1. 제안사유

○ 건설부고시 제345호(1979.9.21.)로 재개발구역으로 지정되고, 같은고시 제437호(1981.12.18.)로 재개발사업계획 결정 및 서울시고시 제242호(2009.6.18.)로 정비계획변경 결정된 마포로5구역 제2지구에 대하여, 서울시 충정각(근대건축물)보존 요규 및 북측 충정아파트 보전가이드라인(서울시)제시에 따라 정비계획을 변경코자 구의회 의견을 청취하고자 함.

2. 도시계획사항

○ 준주거지역, 일부 제3종일반주거지역, 도시정비형 재개발정비구역

3. 지역현황

○ 구역명 : 마포로 5구역 제2지구 도시정비형 재개발정비구역

○ 위  치 : 충정로3가, 충정로3가 250-70번지 일대 (충정로역 동측)

○ 면  적 : 마포로 정비구역 60,353.4㎡ 중 마포로5-2지구 5,596.2㎡

○ 필지수 : 5-2지구 75필지 (국공유지 54필지/ 사유지 21필지)

○ 토지 등 소유자수 : 89명 (국공유지 포함)

4. 추진경위

○ 1979.09. : 마포로 주변 재개발 구역지정

○ 1981.12. : 마포로 주변 재개발구역 재개발사업계획 결정

- 마포로5구역 제2지구 결정

○ 2008.04. : 마포로5-2지구 조합설립추진위원회 설립

○ 2014.09. : 근대건축물(충정각) 보존(서울시 역사문화재과→서울시 도시정비과)

○ 2019.05. : 충정아파트 보전 서울시 가이드라인 수립(시장 방침)

○ 2020.03. : 충정아파트 보전하는 정비계획(안) 접수(추진위→서대문구청)

○ 2020.04. : 시·구합동보고회

○ 2020.06.19.~07.19  : 정비계획 변경 결정(안) 주민공람공고

○ 2020.07..  : 주민설명회 개최

5. 의견청취(안)

Ⅰ. 정비구역의 지정 및 정비계획 결정

□ 도시정비형 재개발구역 지정(변경)조서

구분	구역명	위 치	면 적(㎡)			비 고
			기정	변경	변경후
변경	마포로5구역	충정로3가, 합동28-5번지 일대	60,055.7	증)297.7	60,353.4	· 충정아파트 보전 및 충정각(근대문화시설)보전 요청에 따른 경계 조정
변경	마포로5구역 제2지구 도시정비형 재개발구역	서대문구 충정로3가 250-70 일대	4,565.81	증)1,030.39	5,596.2

□ 토지이용계획(변경)-마포로5구역 제2지구

구 분		면 적(㎡)				비율(%)		비 고
		기 정	변 경	변 경 후
합 계		4,565.81	증) 1,030.39		5,596.2		100.0%
정비기반 시설 등	소 계	1,016.81	증) 882.29		1,899.1		33.9%
	도 로	1,016.81	증) 16.29		1,033.1		18.4%
	문화시설	-	증) 866.00		866.0		15.5%	충정아파트
획 지	소 계	3,549.00	증) 148.10		3,697.1		66.1%
	획 지 1	3,549.00	증) 148.10		3,697.1		66.1%

□ 용도지역 · 지구에 관한 결정(변경)조서

가.용도지역 결정(변경)조서

구 분		면 적(㎡)			구성비(%)	비 고
		기 정	변 경	변경후
합 계		5,596.2		5,596.2	100.0%
주거지역	소 계	5,596.2		5,596.2	100.0%
	준주거지역	5,262.5	증) 333.7	5,596.2	100.0%	신규편입지역 상향
	제3종일반주거지역	333.7	감) 333.7	-

∎용도지역 변경사유서

위치	용 도 지 역		결정(변경)사유
	기 정	변 경
마포로5구역 제2지구	제3종일반지역	준주거지역	도시정비형 재개발구역(단일대지)의 합리적인 토지이용을 위해 신규 편입된 부지의 용도지역 변경

□ 도시계획시설 결정(변경)조서

가. 도로시설 결정(변경)조서

구 분	규 모				기능	연장 (m)	기점	종점	사용 형태	주 요 경과지	최 초 결정일	비고
	등급	류별	번호	폭원 (m)
기정	소로	1	19	10	집산도로	283	충정로3가 367-2	충정로3가 240-15	일반 도로		서고 제1981-869호 (81.11.14)
변경	소로	3	97	6~ 12	국지도로	32	충정로3가 250-61	충정로3가 436-2	일반 도로
변경	소로	3	98	6	국지도로	80	충정로3가 367-4	충정로3가 463-7	일반 도로
기정	소로	1	20	10	집산도로	32	충정로3가 360-24	충정로3가 360-22	일반 도로		서고 제1981-869호 (81.11.14)
변경	소로	3	20	6	국지도로	103	충정로3가 360-24	충정로3가 250-81	일반 도로

∎도로 결정(변경)사유서

변경전 도로명	변경후 도로명	변경내용	변경사유
소로1-19	소로3-97	· 도로 선형 및 폭원변경 - 폭원 : 10m ⇒ 6m - 연장 : 283m ⇒ 32m	근현대 건축자산(충정각) 보전 및 충정아파트 보전에 따른 도로변경
소로1-19	소로3-98	· 도로 선형 및 폭원변경 - 폭원 : 10m ⇒ 6m - 연장 : 283m ⇒ 80m
소로1-20	소로3-20	· 도로 선형 및 폭원변경 - 폭원 : 10m ⇒ 6m - 연장 : 32m ⇒ 103m

나. 문화시설 결정(변경)조서

구 분	시설명	시설의 종류	위 치	면 적 (㎡)			최 초 결정일	비고
				기 정	변 경	변경후
신설	문화시설	문화시설	충정로 3가 250-70 (충정아파트)	-	증) 866.0	866.0

∎문화시설 결정(변경)사유서

도면표시번호	시설명	결정(변경)내용	결정(변경)사유
①	문화시설	신설 : 866㎡	충정아파트에 대해 한국 근대주거역사의 자산으로 보전하고자 문화시설신설

□ 공동이용시설 설치계획

구 분	시설의 종 류	위 치	면 적(㎡)			비 고
			기 정	변 경	변경후
신설	주민공동시설	충정로3가 250-70일대	-	-	580.50㎡
신설	경로당	충정로3가 250-70일대	-	-	120.00㎡

□ 기존 건축물의 정비·개량 계획(변경)

구 분	구 역 구 분		가구 또는 획지 구분		위 치	정 비 개 량 계 획(동)					비 고
	명 칭	면 적 (㎡)	명 칭	면 적 (㎡)		계	존 치	개 수	철거후 신 축	철 거 이 주
기정	마포로 5구역 제2지구	4,565.81	획지1	3,549.00	충정로3가 250-70일대	24	-	-	-	24
변경	마포로 5구역 제2지구	5,596.20	획지1	3,697.10	충정로3가 250-70일대	29	-	1	-	28

□ 획지 및 건축물 등에 관한 계획

획지 계획

구 분	가 구	면 적			비 고
		기정	변경	변경후
획지	획지1	3,549.0	증)148.1	3,697.1	주거용지

건폐율 계획

구 분	지 역	건폐율	비 고
기정	준주거지역	60%	-

용도 계획

구 분	가 구	용 도	비 고
허용용도	획지1	• 건축법시행령 별표1 제2호의 공동주택 • 건축법시행령 별표1 제3호의 제1종 근린생활시설 • 건축법시행령 별표1 제4호의 제2종 근린생활시설(단란주점 제외) • 건축법시행령 별표1 제14호의 업무시설	허용용도 외의 용도는 불허

주택의 규모 및

규모별 건설비율

▪총 건립 세대수 : 197세대

건립규모		세대	비율
합 계		197세대	100.0%
85㎡이하	60㎡이하	149세대	75.6%
	60㎡초과~ 85㎡이하	48세대	24.4%
85㎡초과		-

- 85㎡ 이하 규모의 주택이 전체 세대수에서 차지하는 비율 : 100% 이상

- 오피스텔(업무시설) 건설비율

전용면적 60㎡이하 : 36실

건축물의

건축선 등에 관한 계획

건축한계선 :충정로변 3m, 소로3-20호선변 2m

□  용적률 및 높이계획(변경)

구 분	산 정 내 용
토지이용계획	계 (구역면적)	획지(공동주택 등)	신설 정비기반시설	대지 내 용도폐지되는 기존 기반시설		정비기반시설 내 용도폐지되는 기존 기반시설
	5,596.20㎡	3,697.1	1,899.10㎡	190.7㎡		321.5
공공시설부지 제공면적	∙ 새로이 설치할 정비기반시설 - 획지 내 용도폐지되는 기존 기반시설(국ㆍ공유지) -정비기반시설 내 용도폐지되는 기존 기반시설(국ㆍ공유지) = 1,899.10㎡ - 190.7㎡ - 321.5㎡ = 1,386.90㎡ * 새로이 설치하는 기반시설 면적 : 도로(1,033.10㎡), 문화시설(866.0㎡,충정아파트)
공공용지 부담비율(순부담)	={(계획공공용지면적-기존공공용지)/(시행구역면적-기존공공용지)}x100 ={(1,899.1㎡-190.7㎡-321.5㎡)/(5,596.2㎡-190.7㎡-321.5㎡)}x100 = 27.28% > 16.54%(마포로5구역 부담률)
기준용적률	∙ 기준용적률 = 300% 이하 (준주거지역 기준용적률 적용)				※2025 서울특별시 도시·주거환경정비 기본계획
허용용적률 (사업별 인센티브 항목 적용)	∙ 허용용적률 = 기준용적률 + 인센티브(최대100%) = 300% + 100% = 400% ∙ 인센티브 =100% [친환경 개발50%, 보행활성화 50%]
상한용적률	∙ 상한용적률 =허용or기준용적률 × (1+1.3×α) = 400% x [1+1.3x(1,386.9㎡ / 3,697.1㎡)] = 595.069% (계획 595.025%)

∎허용용적률 인센티브

구분	인센티브 대상	요건	완화량	계획	적용량
합 계					100%
의무	친환경 개발	녹색건축물 : 그린2등급 에너지총량 : 260(kwh/㎡ㆍy) 신재생에너지 : 10%이상(비주거) 6.5%이상(주거)	50% (정량)	녹색건축물, 에너지총량, 신재생에너지 요건준수	50%
계획유도	보행가로 활성화	상업시설 및 전시시설을 1층과 2층 바닥면적 합계의 ½이상 설치	30% (정량)	건물내(1층,2층) 상업시설(근생) 설치	50%
		장애물 없는 생활환경 인증제도 시행지침상 우수 등급 인증시	30% (정량)	인증기준에 맞는 시설 계획

□ 높이 계획(변경)

구 분	지 역	높이기준	비 고
변경	준주거지역	89.09m(계획높이 88.28m)	2025 도시환경정비 기본계획 높이기준 준수 (기준 70.0m) 공공시설 제공에 따라 90m까지 완화가능

※ 완화 높이 =기준높이(70m)×(공공시설 등의 부지로 제공하는면적 1,386㎡/당초 대지면적 5,084㎡)

= 19.10m (높이 89.09m, 계획높이 88.28m)

정비사업 시행계획

시행방법	시행예정시기	사업시행 (예정)자	정비사업 시행으로 증가예상 세대수		비고
			기존세대	시행후
관리처분계획에 의한방법	구역지정고시일로부터 4년이내	마포로5구역제2지구 도시환경정비사업 조합설립추진위원회	78세대	197세대	-

6. 주민의견청취를 위한 공람공고

○ 공고방법 : 구보, 구인터넷 홈페이지

○ 공람기간 : 2020. 6.19. ～ 2020. 7.20. (30일간)
(주민설명회 2020. 7.10.)

○ 주민의견 : 공람의견 2건

연번	제출의견	검토의견	채택여부	비고
1	[충정아파트 보존계획 및 건축 규모 변경] ○충정 아파트 보존 계획을 철회하고 부지를 포함하는 정비계획(안)으로 변경하되, 아파트 건축 평수는 25평대와 32평대로 반영되기를 요청.	○충정아파트 보존계획 및 건축규모변경은 충정아파트 보전 서울시 가이드라인을 반영하여 주민제안을 통해 입안된 정비계획인 바, 주민공람(안)대로 계획을 유지하되 최종결정은 서울시 도시계획위원회 심의결과에 따라 결정함이 바람직함.	불채택	서대문구 충정로3가 250-24 주민 이은경
2	[도로계획 변경요청] ○충정로3가 250-50번지의 집을 신축 가능하도록 250-81번지 6m 도로를 250-50번지 앞까지 연장해주시길 바라며, 연장 불가시 250-50번지의 마포로 5구역 2지구 편입을 요청함.	○현재 계획된 도로계획(안)은 충정아파트 및 충정각 보존계획과 맞물려 수립된 도로계획(안)으로 기존 도로계획을 유지하기에는 어려움이 있음. ○다만, 관련 민원에 대해서는 향후 서울시 도시계획위원회 심의시 논의하여 최종 결정함이 타당하다 사료됨.	불채택	서대문구 충정로3가 250-50 주민 김경미

7. 관련법규

○ 「도시 및 주거환경정비법」 제15조 제2항

제15조(정비계획 입안을 위한 주민의견청취 등)

② 정비계획의 입안권자는 제1항에 따른 주민공람과 함께 지방의회의 의견을 들어야 한다. 이 경우 지방의회는 정비계획의 입안권자가 정비계획을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 제시하여야 하며, 의견제시 없이 60일이 지난 경우 이의가 없는 것으로 본다.

■ 위치도. - 총 9개지구(완료5, 시행1, 미시행3)

■ 전경사진

■ 정비구역 결정도

■ 도시계획시설 결정도

■ 건축계획(안)

◦ 건축개요	◦ 조감도
◦ 배치도

◦ 주단면도